台灣商業誌

預售屋換約顧名思義，買方跟建商預訂房子且已簽訂預售買賣契約他將這個合約的購買人 換成您的名子！您可以想像黃牛票的概念！可以說是一個願打一個願挨～～基本上你買不到了，或是你買不到這個價格，才會有人願意補價差去跟該權利人購買這個換約資格！舉例來說甲跟建商購買了台南ＬＭ的大樓建案！當初在３年前未漲價的時候買了６５０萬三房＋１００萬Ｂ１平車總建：４９坪含（１０坪）車位８Ｆ／１４Ｆ的樓層 窗朝南若以中古屋算法來看總價除總建坪  可得 １５．３／坪預售屋算法房子總價除扣除車位坪數 可得 １６．６６／坪但假設現在無論預售還是新古屋  開價都落在３８～４４萬／坪且預售成交落在ㄒ３８～３９／坪（可能還要等到６年後才交屋）新古屋（５年內房子）成交落在中古屋算法３３～３５／萬（過戶後可以住）

因時空背景的不同此時甲在快交屋的時間點把案件拿出來賣 １２８０萬中古算法：１２８０／４９＝約２６／坪               預售屋算法：把車位漲價空間計入 從原來１００上至１３０               可得１２８０－１３０＝１１５０

１１５０／３９＝約２９．４８／坪是不是比當今的預售跟新古屋便宜許多奇怪的事能賣到３５以上為何會開２６～２９呢？？原因在於自備款這裡先不討論ＡＢ約以正常報稅流程   在銀行跟建商那邊為原始合約價，並不會因個人因素換約補上價差買賣合約的售價就會跟著往上調整但會備註在實價登入上的備註如照片所示（以利下一個買家未來要賣的時候可以去舉證列舉）所以您的貸款成數會依照初始合約的價格去貸款那麼以上一個案例為例需要多少自備款呢？？首先原始合約價格為 ７５０萬乙跟甲購買１２８０萬假設甲已經先以付給建商工程款１００萬合約貸款為８成所以１２８０－７５０＝５３０（價差）若有透過仲介２％：１２８０＊０．０２＝２５．６（服務費）已給付款項：１００萬（已給付給建商會有發票）所以換約那天 需準備５３０＋２５．６＋１００＝６５５．６萬的現金去換約剩餘的款項為１５０－１００＝５０以及預收款：１５－２０不等看建商（契稅代書費管理基金等等等雜項費用）所以還會有約７０左右的尾款是由乙給付給建商 合約繼續走下去！所以門檻很高所以看似划算但是也得看看自己的經濟是否許可～～～所以預售屋換約不是每個人都適合的但是１１２／７／１過後這個現象應該會走入歷史了！！至於ＡＢ約是違法行為，一但被抓．．．可就得不償失不建議大家去嘗試了！！至於買賣雙方 稅的問題 以及還要注意些什麼 歡迎詢問我是有點帥小吳   買房賣房找小吳  下次見！！